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过去三年，加拿大房地产市场经历了一场从狂热到冷静、再到谨慎复苏的剧烈转变。

2022年初，全国平均房价突破83.7万加元，较三年前上涨58%，堪称史上最火热的时刻。然而，加拿大央行为遏制通胀迅速加息，随之而来的，是一场持续至今的房地产深度调整。

一、从“全民买房”到“市场降温”：繁荣的尾声

2022年初，加拿大房地产协会（CREA）报告全国均价高达83.74万加元，比2019年多出30多万加元。疫情期间的超低利率与人口增长，推动了这一波史无前例的涨势。

但随着央行启动激进加息周期，借贷成本飙升，市场迅速转向。

目前全国平均房价已跌破69万加元，其中不列颠哥伦比亚省与安大略省的跌幅最为明显。经通胀调整后，大温哥华地区价格下降近20%，大多伦多下跌34%，汉密尔顿则跌去近40%。

二、冷热不均：草原省与大西洋省房市逆势回升

尽管整体低迷，但加拿大房地产市场呈现出明显的区域分化。

在草原省份（如阿尔伯塔）和大西洋省份（如新不伦瑞克），销售量已出现反弹。自2024年中以来，加拿大央行连续八次降息，吸引部分买家重返市场。

截至今年8月，全国房屋销售已连续五个月增长，创下2022年以来最长增长周期。

三、公寓市场崩盘：投资资金退场，开发陷入困境

与独立屋市场略有回暖不同，由私人投资主导的公寓项目正经历寒冬。

资金紧缩使开发商难以获得高层项目融资，不少新楼盘被迫停工。

Altus Group数据显示：

多伦多和汉密尔顿第二季度仅售出502套新公寓，较去年同期下降68%；

温哥华下降62%；

卡尔加里下降50%。

投资者发现，月租收入已不足以覆盖贷款和费用，“买楼收租”的模式不再可行，二手公寓反而更受实际自住买家欢迎。

四、租赁市场“拐点”：人口调控带来降温

加拿大长期依赖移民和留学生带动租赁需求，但2024年联邦政府收紧临时居民和国际学生政策后，人口增速明显放缓。

加拿大统计局数据显示，2025年上半年全国人口增长率降至1946年以来最低。

在此背景下，原本炙手可热的租赁市场开始“降温”：

多伦多、温哥华、卡尔加里、基奇纳、哈利法克斯等城市租金下降；

房东为吸引租户，被迫降低租金或提供优惠。

蒙特利尔银行经济学家罗伯特·卡夫契奇（Robert Kavcic）指出：“租赁市场在限制措施实施后几乎立即缓解，这绝非巧合。”

五、负担能力改善有限：高利率的阴影仍在

虽然房价下跌、利率回调，但住房负担能力的改善依然有限。

在温哥华与多伦多，中等收入家庭仍需将大部分税后收入用于还贷。

加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在最新报告中指出：“降息的积极影响正在减弱，收入增长放缓将限制买家的实际购买力。”

六、建设放缓：未来供应缺口依旧

房屋开工量在短期内看似强劲——2025年第二季度年率达27.7万套，为两年来最高——但这是前期项目的滞后反映。

加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）预计，到2027年新屋开工量将降至22万套，较2021年减少5万套。

为应对危机，联邦政府启动了**“加拿大房屋建设”（Build Canada Homes）项目**，投入130亿加元资金，计划将多单元住宅的开发费用减半。但开发商仍面临高昂的市政收费——在多伦多，一套高层住宅的开发成本高达13.5万加元。

七、风险延续：贷款续期潮与潜在违约

经济学家警告，自2025年起，大批在低利率时期购房的家庭将面临续贷压力。

安大略省的抵押贷款拖欠率升至2013年以来最高，多伦多尤为突出。

虽然“压力测试”机制防止了系统性违约，但消费支出和财富效应仍将受到拖累。

八、房地产的“经济双面性”：支撑与依赖

在2021年高峰期，住宅投资占加拿大GDP的近10%，几乎是美国的两倍。目前该比例降至8%以下，但依旧处于历史高位。

房地产仍是加拿大经济的支柱，同时也反映出结构性依赖：

当房地产过度支撑经济增长时，其他产业的疲弱就被掩盖。

疫情期间，房地产佣金与土地转让税一度占GDP的2.6%，远高于以往的1%。

这也让经济学家警告：“要真正走出房地产周期，加拿大需要的不仅是更多住房，而是更健康、更平衡的经济结构。”

九、结语：从调整到重建，市场的未来仍待信心修复

加拿大房地产市场正处于“重组期”。价格下跌带来了冷静，降息带来希望，但真正的复苏，取决于——供应结构的改善、政策信号的稳定，以及市场信心的重建。

未来几年，市场可能不会再回到疫情前的狂热，但也许会走向更理性、更可持续的轨道。

住房，不再是投机品，而应回归居住本质。