《星报》发现，两家开发商对无法完成购买的多伦多公寓买家提起了近 130 起诉讼。
尼扎尔·塔吉丁 (Nizar Tajdin) 回忆说，2021 年底房地产经纪人告诉他，这是一笔“VIP 交易”。
在世界上最热门的房地产市场之一，一套正在建设中的小型公寓只需支付 5% 或 10 % 的首付。几年后，以巨额利润将其卖给别人。
这位 41 岁的蒙特利尔房地产经理在 Forest Hill 买了一套价值 85.5 万元的单间公寓，并支付了 85,500 元的定金——他知道自己永远无法获得这套公寓的抵押贷款。他说，经纪人承诺他会在成交日期之前找到新买家来接手这笔交易，届时公寓的价格会更高。
“今天我们觉得这听起来多么荒谬，但当时多伦多的房地产市场表现非常好，每个人都充满希望，”他回忆道。 “人们不会在房地产上亏钱，他们也不应该亏钱。”
如今，几年过去了，公寓的价值已经下降，塔吉丁无法获得抵押贷款。开发商 CentreCourt 起诉了他，除了扣留他的押金外，还要求赔偿约 86 万元的违约金和税款。
随着预建公寓市场低迷，像塔吉丁这样的大量买家无法完成交易。开发商冒着前所未有的收入损失风险，正在“追捕”这些买家。
《星报》回顾了两家开发商 CentreCourt 和 Mod Developments 提起的近 130 起诉讼，这些诉讼针对的是未能完成多伦多五座大楼公寓交割的买家。他们在疫情高峰期前购买了公寓，并计划在 2024 年交割。但与此同时，随着利率飙升，市场发生了巨大变化，现在他们要承担数十万元的损失。
《星报》查阅的许多案例都表明，投资者认为房价会无限上涨，因此过度投资。有些人买房是为了在成交日之前卖给另一个买家，以赚快钱。
一组被告在其辩护声明中提到了“不可抗力”，即“房地产市场的急剧且不可预见的变化”导致销售无法完成。
两家开发商均未回应《星报》的多次评论请求。
专家表示，这可能只是少数情况。这一切都表明公寓市场正面临巨大压力，这让人对长期以来认为多伦多房地产是投资者必选之选的信念产生了怀疑。
由于大量购买者退出交易，开发商取消了项目，从而损害了未来几年的房屋供应。
房地产律师事务所Legalclosing.ca的律师马克·莫里斯 (Mark Morris)在谈到无法成交的买家数量时表示：“从未出现过如此规模的事件，即使在金融危机期间也是如此。”“随着进入市场的项目越来越少，租赁和住房都会消失。”
黄金时代
塔吉丁是疫情期间涌入市场的数千名买家之一，他们不想错过历史性低借贷成本提供的难得机会。
他说，他对此深思熟虑，当他的房地产经纪人承诺会“让他的钱翻倍或翻三倍”时，他决定继续下去。
多伦多地区的房价在两年内飙升了近 50%，这是房地产市场前所未有的增长。与此同时，利率为 0.25%，这是自 2008 年金融危机以来从未见过的低点。
加拿大统计局的数据显示，由于一套公寓通常需要三到五年的时间才能建成，今年和去年的破纪录竣工量是疫情期间的开工热潮的结果，主要受投资者推动， 他们拥有 2016 年后建造的新公寓的 65%。
但在 2022 年 3 月，为了应对不断上升的通货膨胀，加拿大央行宣布将开始加息。到 2023 年 7 月，隔夜贷款利率将从 0.25% 升至 5%，抑制了公寓市场的价格增长，并使买家陷入困境，因为评估价低于购买价。
对于预建单位，买家需要支付定金，金额可能只有 5% 或 10%，但直到公寓完工后，交易才算完成，抵押贷款也尚未到位。
如果有人同意以 100 万元的最高价购买一套公寓，但在成交前该公寓的估价为 80 万元，那么买家的首笔定金将决定交易结果。但是，他们必须在公寓竣工时获得抵押贷款资格，利率可能会高得多，并且需要补足 20 万元的差额，因为银行通常不会提供超过估价的贷款。
当市场火爆时，一些买家会将他们的公寓以转让销售的方式出售——这是一种合法交易，即原来的预建买家将购买协议的权利和义务转让给其他人。
这正是 塔吉丁想要做的事。
但是，在他位于 2020 Bathurst St. 的单位签署交易后（《星报》审阅了 CentreCourt 这处地点的 13 起诉讼，开发商要求至少 1000 万元的赔偿金），他说他再也没有听到过房地产经纪人 Rahim Hirji 的消息。
由于销售市场枯竭，他自己无法找到任何人接手。
当 2023 年市场开始下滑、利率开始上升时，塔吉丁感到越来越不安。
事情不应该这样发生。
他认为，利率肯定会再次下降，一切都会好起来。
可能发生的最糟糕的情况是什么？
专家表示，当买家无法完成交易时，采取法律行动收回成本一直是开发商的一种选择，但尚未达到如此规模。
多位消息人士向《星报》透露，大多伦多地区部分建筑面临高达 30% 的施工前买家违约率。
并非所有开发商都会起诉无法成交的买家。多伦多经纪人兼 Valery.ca 首席房地产官丹尼尔·福奇 (Daniel Foch) 表示，那些在法庭文件中出现次数较多的开发商“更为谨慎，知道在成交前几个月给买家打电话，了解他们的计划”。
“他们只是想完成交易，合同就是合同，”他说，并补充说开发商也有义务为购买者提供服务。
一些投资者拥有多个预建单位，这使得潜在损失更加严重。
其中一位买家是克里斯蒂安·托多罗夫 (Kristiyan Todorov)，他估计自己在过去五年中购买了 10 处预建房产。
他在密西沙加一家健康与保健公司的董事会会议室接受采访时说道：“人们没有做好应尽的调查，也没有考虑预建市场可能出现的负面影响，因为他们被梦想所吸引。”
自 2025 年 1 月 1 日起，贷款最高利率为 35%。
房地产律师莫里斯表示，由于人们“大规模”撤出未建房屋，“对市场的影响是显而易见的”。
单位价值将下降，对能够完成交易的买家造成伤害。例如，如果买家以 800,000 元的价格成交一套单位，但大量单位以高达 40% 的损失售出，这将拖累整栋大楼的单位价值。
通常情况下，如果买家违约，建筑商会试图出售公寓，买家则支付差额。在某些情况下，如果建筑商能够收支平衡或只遭受轻微损失，买家就可以摆脱困境。但莫里斯表示，由于销售量处于几十年来的低点，开发商要么以低得多的价格出售公寓，要么将其出租。
他补充说，一些开发商可能会以大幅折扣“批量出售”数十套房屋给机构投资者，然后这些投资者成为房东。
最终，像《星报》评论过的开发商这样的老牌企业可以抵御住这场风暴，但规模较小的公司可能会因无力偿还建筑贷款而进入破产程序。
据 Urbanation 称，由于项目不断被取消，专家预测未来三年公寓竣工量将大幅下降 69％。
（来源：多伦多星报）
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