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加拿大主要城市的公寓市场正在迅速降温，专家表示供应激增，而需求却迅速消失。

加拿大蒙特利尔银行（BMO）高级经济学家卡夫西奇（Robert Kavcic）形容：我们现处于公寓市场的衰退期。

他指下行趋势主要集中在多伦多和整个安省南部，温哥华则稍微好一些。埃德蒙顿和蒙特利尔等其他地区的表现相对稳定。他预计未来几年可能都会处于这种疲软市场环境中。

温哥华多伦多成交量分别降两及三成

温哥华房地产经纪人协会（Greater Vancouver Realtors）数据显示，2024年4月温哥华的公寓销售量比前一年下降2成，基准价格为76.2万元，比2023年下跌1.8%，三年内累计跌幅达9%。

多伦多的跌幅更明显。多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board）数据显示，2024年4月大多区的公寓销售量比前一年下降3成。平均价格为67.8万元，比2023年同期下降6.8%，比2022年市场最高位更是下跌了16.5%。伦敦和巴里（Barrie ）区的价格跌幅，更为剧烈。

道明银行（TD Bank）经济学家预测，今年多伦多公寓转售市场的价格，可能还会再跌10%。

房源量如大海

多伦多房地产经纪米勒（Sean Miller）表示，未售出的公寓过多。过去几天就能卖掉的房子，现在动辄要花几周。

米勒说：现在的库存够卖七个月，是疯狂的水平，市场上没有足够的买家来消化这些房源，已经20年没见过这么多库存了。

他解释房源太多，令买家可以精心挑选。卖家因此不得不调整心理预期。

卡夫西奇表示，这些供应量反映的是两三年前的市场需求，然而那种需求现在已不再存在。

温哥华房地产经纪萨雷茨基（Steve Saretsky）表示，在素里（Surrey）和本拿比（Burnaby）等地，房源量如大海。

这些地方以前投资和炒卖活动都很活跃，令价格大幅上涨，现在很多人都在找机会退场。

投资者和自住者都却步

专家形容目前的房市为买方市场。但问题是，买家都不见了。

一直在等待入市的首次购房者，仍然觉得房价难以承受。

这批自住型买家，想找的其实是可以居住的二手公寓。他们对现有房源大多不满意，像多伦多平均仅650平方英尺的公寓，就被形容是天空上的鞋盒。

卡夫西奇表示，这种市场失衡，源于开发商多年来的选向——建造大量小户型单位只为满足投资者出租或转售的需求。

从人口结构角度来看，我们其实需要的是更大的单位，有两到三个卧室，而且最好带后院。

人口政策令租金回落

随着联邦政策收紧移民，人口增长迅速放缓。加上大量新建出租房源入市，令很多城市的租金在大涨多年后开始回落。

根据Rentals.ca的数据，2024年4月多伦多一房公寓的平均要价，同前一年降近6%，温哥华则下降超过4%。

这对租户来说是好消息。但对投资者而言就不那么受欢迎了。

卡夫西奇说：投资者现在基本都退场，因为在4%的贷款利率下，投资根本不划算。

加上成千上万投资者在几年前购买的期房公寓，现在价值都低于原本买价，令他们血本无归。

萨雷茨基表示，温哥华有些项目当初预售时价格高达每平方英尺2,500元，但现在评估价只有1,900元。

这令部分投资者大受打击，拒绝再投资公寓。但他也表示：从长远来看这也许是件好事。这会促使市场重新平衡，吸引更多真正的自住买家入市。

多伦多经纪米勒表示，价格合理、布局实用的单位仍然在成交。但美国贸易战确实令很多买家推迟了大额消费决定。

我们现在正处于一个不确定时期，只能耐心熬过去。