（本网记者小銘挺好）在过去的一年里，关于多伦多房地产的每一条新数据，几乎都是一记闷棍。这个曾经火热到令人眩晕的市场，如今几乎停摆，并且还在持续降温。
最新来自加拿大按揭与住房公司（CMHC）的报告显示，全国范围的新建公寓市场正深陷混乱，多伦多和温哥华尤为严重——这两个曾被投资者视为“稳赚不赔”的城市，如今成了“拖全国后腿”的代表。
根据CMHC的数据，2025年5月全国住房开工量与去年同期相比略有下降，罪魁祸首正是多伦多与温哥华的公寓市场。温哥华开工下降10%，多伦多则更惨，同比暴跌22%。
虽然全国整体新房建设保持相对平稳，甚至在部分小城市还有增长，但大多伦多地区显然在泥潭中挣扎：预售遇冷、开发冻结、投资者观望，开发商想建却不敢建。更直观的一个数字是：GTA目前在售住宅超过3.2万套，大部分为公寓，其中不少已挂了好几周都无人问津。
市中心房源堆积，成交断崖式下跌，房地产供需失衡创下历史新高。CMHC指出，多伦多公寓市场的低迷已经成为全国房市降温的“主引擎”。
房价也不再坚挺：2025年5月全国公寓价格同比下降7%，这是2005年以来最大年度跌幅之一，几乎与2023年加息周期尾声时的跌速持平。尽管当前利率已经开始下行，但高利率的滞后效应仍在叠加持续的生活成本压力，让市场恢复困难重重。
RE/MAX Realtron的Cameron Forbes分析称，可负担性下降和不确定性的叠加（包括特朗普式关税预期）进一步压抑了买家的信心。
根据房地产研究机构 Urbanation 和 Altus Group 发布的最新数据，2025年第一季度GTA地区的新公寓开工量较去年同期暴跌79%，创下自1996年以来的最低纪录。
市场现阶段虽因库存高企、成交减缓而迎来短期“降温期”，部分买家与租户得以喘息，但业内专家警告，这种低迷或将在三年后引发严重供应真空。
由于高层公寓从开工至交付周期平均为3至5年，当前开工锐减意味着2026年至2028年期间将面临新房供应断层。Altus 分析指出：“若当前趋势不改，未来三年大多地区将出现严重的结构性住房短缺。”
“棺材屋”大跃进，反噬来了
在多伦多楼市最炽热的几年里，shoebox（华人称棺材屋） 单元——那些不足400平方英尺的小空间——被包装成“上车神器”“投资利器”，一度成为市场上的热门货。
但如今热潮退去，这类微型公寓暴露出真实面目：功能失调、租不出去、也卖不动。
降价清仓中无人问津——它太小，不适合家庭；太密，不适合安居；太贵，不适合租金回报；太难卖，不适合投资者转身。
许多投资者原本以为买下的是城市资产，结果成了水泥盒子里的困兽。
2024年第四季度，根据多伦多地区房地产委员会的数据，单人公寓与一卧室单位仅占公寓总销量的20%，而准两居（1+1）、两卧与两卧+den的中型单位占比高达72%。同时，一居室单位的平均租金同比下降5.8%，而其他城市跌幅更甚。
专家指出：这些不足550平方英尺的一卧室单位最难出手，一进门就踩到床，厨房像咖啡桌。
Equiton Developments 的首席运营官 Christopher Wein 表示：过去五年开发商建了太多“不宜居”的小户型，现在市场反噬正在来临。
他指出，从价格角度看小户型看似诱人，但不实用、不宜居，终将被淘汰。
然而，Realosophy Realty 总裁兼经纪人John Pasalis指出，小公寓每平方英尺售价高于大公寓
曾经的“投资捷径”，正在逐渐变成“脱手死结”，成为现代建筑里的垃圾。
结构性障碍：户型合并几近不可能
如今，市场从以投资为主的短线买盘，转向真正希望居住的终端用户，开发商正开始重新评估小户型存量——能否改造、谁愿意买、是否值得保留？
韦恩表示，在某些阶段改动建筑平面图是可能的——他自己过去曾在多个开发阶段对建筑重新设计过。但一旦建筑完工，想对单元格局进行改动就会非常困难，不论是开发商还是个人业主都一样。
“你得开始拆墙、重装水电，还得考虑整个结构工程。”韦恩说。尤其高层建筑（12层以上）普遍使用混凝土承重墙，打通单元变得“几乎不值得去做”。
他补充说，曾遇过的情况中，只有部分墙体是混凝土的，因此还可以找到空隙来改造空间，但仍涉及大量工作，同时会造成极大浪费——比如必须拆掉原本完好的厨房设备，造成建筑垃圾。
帕萨利斯补充，虽然有业主合并公寓的案例，但那几乎只存在于奢华公寓市场。对于一般买家而言，要刚好碰上两个适合合并的单元同时挂牌出售，“几率几乎是零”。
此外若想买两套小单位进行合并，可能花掉120万加元左右，再加上装修改建费用，成本远超直接购买一套现成的大户型公寓，甚至可以在市中心买一栋联排别墅。
而即便买家愿意承担费用、动工装修，公寓管理公司或“业委会”的审批流程也极具阻碍力。多伦多城市大学建筑学教授斯托普斯（Helen Stopps）指出，除非是在开发商还掌控建筑期间，或整栋楼是空置状态、被单一业主或机构控制，否则很难获得批准。
这些小户型该何去何从？
即便目前这些微型公寓暂时滞销，斯托普斯认为它们最终仍会出售或出租——不过前提是价格得“跌得够多”。
即便目前这些微型公寓暂时滞销，斯托普斯认为它们最终仍会出售或出租——不过前提是价格得“跌得够多”。
她同时指出，小户型泛滥的根源在于政府对开发商的放任。因为每平方英尺能卖更高价格，开发商自然倾向于建造更小单位。
省，市政府助长歪风
加拿大建筑商与土地开发协会（BILD）数据显示，2024年在多伦多开发一套高层公寓的平均发展费用已高达12.2万加元，低层住宅则高达16.5万加元。这意味着，若想维持合理利润率，开发商势必压缩单位面积、提高每平方尺售价，从而催生大批250-400平方英尺的“微型单元”。
与此同时，大多地区的开发审批流程冗长，平均耗时长达18至24个月，加之各类市政审批繁复、官僚流程严重，使得开发商在土地持有成本和时间风险压力下，更倾向于缩小单位面积、快速周转。
每延迟一个月，开发项目的每个单位成本将增加 2,673 至 5,576 加元，
这意味着一套住房的最终售价可能因此增加 43,000 至 90,000 加元。
尽管棺材屋户型公寓在多伦多市场逐渐失宠，租金和售价双双下滑，但市政府仍缺乏对这类户型的实质性限制措施。
多伦多在2020年推出的《Growing Up》城市住宅指导方针，虽建议新建项目中至少25%为家庭导向大户型，但并无强制性。
开发商普遍无须遵守最小面积规定，而市府近年来鼓励“主干道温和密度”开发（Major Streets/Gentle Density），反而间接催生更多小户型。
相比之下，温哥华已在2022年设定硬性下限：新建公寓最小面积不得低于398平方英尺，出租单位不得低于322平方英尺，2025年又进一步完善通风、天花板、共享空间等设计规范，强制提升基本居住品质。
作为本应提升城市开发审批效率的关键机制，安省土地仲裁法庭（Ontario Land Tribunal, OLT）如今正面临公众与业界的双重质疑。尽管其初衷在于缓解市府审批过程的冗长与低效，但现实操作中，OLT 反而成为项目“被延迟”的集中地之一。
根据相关法律事务机构与城市规划组织统计，OLT 的案件平均处理周期可达1至3年。
开发商与反对居民双方频繁上诉，加上调解与听证程序繁复，令项目在进入仲裁流程后往往陷入漫长的等待期，极大影响开发进度。
更引发争议的是，近年来高达九成以上的案件结果偏向开发商立场。
据专业机构 Davies Howe LLP 与 More Neighbours Toronto 数据显示，市政府否决开发案的决定往往在仲裁中被推翻，而居民团体则更难在程序上获得有效发声空间。
在缺乏法定强制和成本缓解机制的背景下，未来大多地区微型公寓恐会不会将沦为无人问津的城市库存垃圾。
（新闻参考：Blog TO,Toronto Storeys,CBC,Toronto Star,RENX, City of Toronto, CTV）
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