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加拿大房价为什么居高不下？

除了土地、材料、劳动力、利率和审批速度之外，一个较少被公众注意、但影响巨大的成本——开发费用（Development Charges）——正在逐步推高新房售价。

加拿大按城市收取的开发费用近年来不断上升，其本意是由开发商缴纳费用，帮助城市建设道路、上下水系统、公园、图书馆、社区中心和应急服务等基础设施。但加拿大住房和按揭公司（CMHC）最新的全国性比较数据显示：开发费用可能占新房成本的 8% 至 16%。

换句话说，一套 100 万加币的新房，其中 8 万到 16 万加币可能属于开发费用成本。

1. 什么是开发费用？为何会推高房价？

开发费用由开发商支付，但开发商几乎总是会把该成本转嫁到最终房价或租金中。

CMHC 首席经济学家 Mathieu Laberge 指出：“开发费用在某些城市已经成为新房成本中占比显著的部分。”

开发费用用于城市基础设施，包括：

• 道路与交通
• 上下水系统
• 公园与公共空间
• 图书馆与社区中心
• 紧急服务（消防、救护）

问题在于：随着城市扩张、基础设施老化，地方政府越来越依赖开发费用作为主要收入来源，金额也一路上涨。

2. 费用差异惊人：多伦多比蒙特利尔贵 15 倍

CMHC 对 30 个城市（BC、省、安省、阿省、魁省）进行采样后发现，费用差异巨大。

二房公寓（2-bed condo）的开发费用：

• 渥太华（Ottawa）：约 $39,600
• 万锦（Markham）：约 $121,500

这已占到新公寓售价的 8.2% – 15.7%。

独立屋（single-detached）：

• Pickering：约 $125,000
• 多伦多（Toronto）：约 $180,600

占平均独立屋售价的 8.5% – 9.4%。

专家 Mike Moffat 补充：“仅在高层住宅上，多伦多的开发费用比蒙特利尔高出 15–16 倍。这是极其惊人的差距。”

3. 高层公寓承担了“不公平的比例”？

CMHC 数据显示，高层公寓的开发费用常常 远超其实际使用的基础设施。

Moffat 解释：

• 新公寓往往建在已有公园、图书馆、道路完善的城区
• 但开发费用仍包含巨额“公园费”“公共设施费”
• 这些钱反而被用于补贴其它地区的单户区（low-density areas）

因此，高层住宅购买者与租户有时为城市整体发展支付了更多成本。

4. 不同城市开发费用的主要驱动因素

开发费用结构因城市而异：

多伦多 / 渥太华

• 50% 以上用于 公共交通 + 道路建设

兰里（BC）与约克区（Ontario）

• 45% 以上投入 水和污水等基础设施系统

这说明不同城市的增长模式与基础设施老化状况各不相同。

5. 许多专家警告：不能简单取消开发费用

尽管开发费用增加了购房者负担，但专家提醒：不能“一刀切”取消开发费用，否则市政府将失去重要收入来源。

多伦多大学城市学院学者 Carolyn Whitzman 认为：

• 开发费用必须改革，但不能完全取消
• 市政财政本来就紧张
• 上级政府（联邦、省）应通过基础设施基金来补位

例如：住房加速基金（Housing Accelerator Fund）就是联邦补贴市政府基础设施、换取其加快审批与松绑分区限制。

6. 分区改革与住房密度，也是降低成本的关键

Moffat 指出：

• 基础设施成本与 城市密度 密切相关
• 城市越摊大饼，基础设施越贵

因此：

• 推动“Missing Middle（中密度住宅）”
• 减少只允许独立屋或超高层的两极分化
• 提升住房密度

可以使道路、上下水系统等基础设施的 单位成本下降。

7. 开发费用是否正在成为房价上涨中“被忽视的大因素”？

综合 CMHC 数据：

• 在许多城市，开发费用已成为 购房者无可避免的隐性成本
• 公寓受影响最大
• 区域差距巨大
• 费用结构往往不透明
• 某些收费并不与设施需求准确对应

随着加拿大推进住房建设目标（350 万套新房），开发费用是否会成为下一场政策争论的焦点，值得关注。

开发费用改革，或许是解决房价问题“隐藏的拼图之一”

要降低房价，并非只看利率和供应量。开发费用体系的透明化、合理化，以及上级政府参与基础设施融资，都将成为关键。

未来更公平的模式可能包括：

• 联邦资金承担更多基础设施成本
• 开发费用按地区实际设施需求精准收费
• 高层住宅不再“补贴”低密度社区
• 提高中密度开发以降低整体基础设施成本

CMHC 的这份报告可能会成为推动这一改革的重要开端。